CUESTIONES A TENER EN CUENTA A LA HORA DE PROCEDER A LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO O COTITULARIDAD EN CASO DE RUPTURA MATRIMONIAL CUANDO LA PROPIEDAD SE ENCUENTRE GRAVAGA CON UN DERECHO REAL (HIPOTECA).
En este tipo de supuestos, en los que se procede a la ruptura del vínculo matrimonial, en la mayoría de las ocasiones suele existir una masa de bienes en común que es preciso repartir, y también que alguno de ellos, vease el domicilio conyugal, se encuentre gravado por un derecho real (hipoteca inmobiliaria).
En ese caso, es importante que si procedemos a la adjudicación de nuestro porcentaje de partipación al otro co titular, debemos de hacerlo teniendo en cuenta la existencia del citado derecho real o hipoteca, dado que el fin que perseguimos es la extinción del condominio, y por tanto que uno de los cónyuges deje de ser titular del bien y a la vez deudor hipotecario cediendo la propiedad de la finca gravada al otro, de tal manera que quien va resultar titular al 100% tenga la plena propiedad del inmueble y a su vez sea responsable del pago de la obligación hipotecaria.
En estos casos, lo importante, a parte de ponerse de acuerdo con el co propietario, es obtener el consentimiento de la propia entidad de crédito al objeto de llevar a efecto de forma plena el negocio jurídico interesado. Así, al constituir la hipoteca inmobiliario un derecho real accesorio de una obligación o derecho personal de crédito preexistente, del que ambos cónyuges son deudores, de no tener el consentimiento del acreedor (banco), aquella parte que cede la propiedad para liberarse de la carga que supone el préstamo o crédito se encontraría ante una situación delicada, pues habría dejado de ser propietario del bien, cediéndolo a otro comunero, pero seguiría siendo deudor solidario del préstamo o crédito hipotecario.
Para evitar esto, se debería de solicitar a la entidad financiera, para que a través de una NOVACIÓN modificativa de la primitiva escritura de crédito o préstamo hipotecario, se acrodase que quien resulte ahora responsable del pago del crédito hipotecario sea quien se queda con la propiedad íntegra del inmueble. Si la entidad de crédito accede a liberar de la obligación de pago a uno de los cónyuges, es muy probable que antes de otorgar su consentimiento, analice detalladamente las circunstancias personales del que ahora será único deudor, para ver la solvencia y capacidad de pago, e incluso la posibilidad de incorporar un avalista como garantía en caso de impago.
Por tanto, y como vemos la extinción de un condominio en caso de disolución o separación matrimonial, no sólo se resume en la necesidad de acordar con el otro cónyuge la forma de proceder a dicha disolución, sino y también, en determinar y acordar con aquellos terceros que tengan gravado el bien inmueble para que sea el único titular quien asuma todas las obligaciones con el acreedor hipotecario.
FUENTE: LANGREO CUATRO ABOGADOS.
